Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Suwałkach

UZASADNIENIE

M. T. oraz I. P. wnieśli o orzeczenie eksmisji pozwanej J. K. (1) oraz zamieszkujących z nią w tej nieruchomości osobom, które prawa do niego wywodzą, z lokalu nr (...) położonego w S. przy ul. (...). Domagali się również zasądzenia na swoją rzecz kosztów postepowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazali, iż są właścicielami nieruchomości, w której znajduje się lokal zajmowany przez pozwaną na podstawie umowy najmu z dnia 19 listopada 2015r. Początkowo stosunki pomiędzy stronami układały się w sposób prawidłowy. W późniejszym okresie gdy wraz z pozwana zamieszkał parter M. K., urodziły się z tego związku dzieci, pozwana zaczęła wykonywać umowę w sposób nieprawidłowy. Wskazali, iż pozwana wielokrotnie była wyzwana do prawidłowego wykonywania umowy poprzez zaprzestanie wyrzucenia do kanalizacji mokrych chusteczek, które zapychały kanalizację, by wietrzyła mieszkania w sposób prawidłowy (nie wychładzając budynku), do prawidłowej opieki nad kotami (które niszczyły elewację), uprzątnęła rzeczy z korytarza, umożliwiając korzystanie innym, by dokonywała opłat z własnego rachunku bankowego (a nie osoby nieuprawnionej M. K.), jak również by M. K. nie stosował agresji słownej w stosunku do powodów. Powodowie wskazali, iż nie mogli wyrazić zgody na nieprawidłowe zachowania i uciążliwość pozwanych pozostałym mieszkańcom swobodne korzystanie z nieruchomości powodów oraz generowali wyższe koszty utrzymania. Podnosili również, iż pozwani dopuszczali się powstania szkód poprzez samowolne przeróbki w mieszkaniu tj. poprzez zniszczenie szybu kominowego, przeróbek w ścianie zewnętrznej nośnej, zburzenia części ściany, wyburzyli płytę i piec kaflowy, zagrzybili lokal zabudowując całą ścianę uniemożliwiając cyrkulację powietrza. W dniu 27 marca 2023r. powodowie powołując się na treść art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy wypowiedzieli umowę najmu. Na otrzymane wypowiedzenie pozwana nie odpowiedziała, jak również nie opuściła nieruchomości powodów.

W dniu 08 września 2023r. do sprawy zgłosiła się w charakterze interwenienta ubocznego Gmina M. S..

Pismem z dnia 30 październik 2023r. w odpowiedzi na wezwanie Sądu w trybie art. 15 ust 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, powodowie jako pozwanych oznaczyli M. K., A. K. (1) oraz Z. K..

W odpowiedzi na pozew, pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów postepowania według norm przepisanych. Pozwani w szczególności zaprzeczyli by powodowali przepełnienie kanalizacji sanitarnej, nieprawidłowo użytkowali nieruchomość, nadmiernie ją wietrzyli, nieprawidłowo użytkowali korytarz utrudniając korzystanie z nieruchomości innym najemcom z nieruchomości wspólnej. Wskazali, iż do dnia 29 października 2022r. powodowie nie ingerowali w użytkowany przez nich lokal. W tymże okresie powodowie wypowiedzieli umowę najmu z zachowaniem 3 – letniego okresu wypowiedzenia. W tym też okresie pozwana J. K. (1) miała wypadek na schodach, za utrzymanie których odpowiedzialni byli powodowie. Co istotne działania powodów miały miejsce po wykonaniu przez stronę pozwaną kosztownego remontu lokalu będącego przedmiotem sporu. Odnosząc się do zarzutów powodów wskazano, iż nie wietrzą nadmiernie budynku, a czynią to w sposób standardowy, zapewniający dopływ powietrza czteroosobowej rodzinie. Kanalizacja jest zbudowana w taki sposób, iż do tej samej studzienki są odprowadzane ścieki pochodzące z innych lokali, w tym również zajmowanych przez powodów. Nie kwestionując, iż do zapychania kanalizacji faktycznie doszło, pozwani wskazali, iż trudno ocenić kto jest odpowiedzialny za jej zapachnie. Pozwani wskazali, iż nigdy nie słyszeli od innych sąsiadów by ich rzeczy utrudniały korzystanie komukolwiek z części wspólnej nieruchomości. Gdy do sąsiedniego lokalu wprowadzili się lokatorzy na ich prośbę zabrała szafkę na buty, gdyż chcieli zostawić tam swój rower. Poza tym przed drzwiami stoją wózki dziecięce, które nikomu nie przeszkadzają. Wskazali, iż powód posiada oddzielne wejście do swojego mieszkania, zaś powódka mieszka w zupełnie innym budynku. W związku z tym trudno im ocenić komu przeszkadzają rzeczy pozostawione na korytarzu. Pozwani przyznali, iż posiadane przez nich koty faktycznie zabrudziły elewację, została jednak ona umyta, ostatecznie zaś pozbyli się zwierząt. Zarzut, iż opłaty są uiszczana z konta M. K. jest niezrozumiały, gdyż jest on uprawniony do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu. Jak chodzi o przeprowadzone w lokalu remonty, pozwani wskazali, iż niezrozumiałym jest fakt, iż niezrozumiałym jest podnoszenie aktualnie tych zarzutów, nie zaś bezpośrednio po wykonaniu remontów, o wykonywaniu których bezspornie powodowie wiedzieli.

Sąd ustalił co następuje:

M. T. oraz I. P. są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej geodezyjnie (...), położonej w S. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy w Suwałkach prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość zabudowana jest m.in oficyną w której wynajmowane są mieszkania.

(dowód: wydruk księgi wieczystej k. 9 -13)

W dniu 19 listopada 2015 r. I. P. działając w imieniu W. G. zawarła z J. K. (1) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) położonym w S. przy ul. (...). Umowa została zawarta w celach mieszkalnych na czas określony 37 miesięcy tj. do końca grudnia 2018r. Najemca zobowiązał się do opłacania czynszu, z zastrzeżeniem możliwość jego podwyższania co pół roku oraz kosztów opłat eksploatacyjnych. W umowie zaznaczono, iż najemca nie może dokonywać zmian w mieszkaniu bez wcześniejszych uzgodnień z wynajmującymi i to na piśmie. Aneksem nr (...) z dnia 2 listopada 2016r. umowa powyższa została zmieniona w ten sposób, iż oznaczono jako wynajmujących M. T. oraz I. P. pozostawiając pozostałe jej zapisy bez zmian. Aneksem nr (...) z dnia 2 stycznia 2019r. umowa została zmieniona w ten sposób, iż czas jej trwania oznaczono na okres 5 lat, pozostawiając pozostałe jej zapisy bez zmian. Kolejny aneks – nr 3 zawarto dnia 19.01.2021r. w którym postanowiono, iż lokal został oddany najemcy do użytkowania w celach mieszkalnych na okres bezterminowy. Zapisano również, iż do zamieszkiwania w lokalu zgłoszono J. K. (1) oraz M. K..

(dowód: umowa najmu k. 14 – 15, aneksy do umowy najmu k. 16 – 19)

Umowa po jej zawarciu była wykonywana zgodnie z jej treścią, bez przeszkód i komplikacji. Zmiana wysokości czynszu następowała w formie wypowiedzeń. Lokal był w złym stanie technicznym. Mieszkanie to przed jego wynajęciem J. K. (1) było wynajmowane przez babkę oraz matkę J. K. (1). Lokal znajduje się w oficynie budynku, zaś korytarz - klatka schodowa – prowadzi do dwóch mieszkań nr (...). W okresie gdy lokal wynajmowała babcia, później matka J. K. (1) najemcy dokonywali remontów, w szczególności wyburzono płytę oraz piec, szpachlowano, malowano ściany. Po zawarciu aneksu z dnia 19.01.2021r. J. K. (1) oraz M. K. dokonali generalnego remontu lokalu m.in. wymieli instalację elektryczną, kanalizację, wyremontowali łazienkę, kuchnię, pokój. Remont był rozległy i zauważany przez pozostałych lokatorów. Po dokonaniu remontu, który trwał około pół roku J. K. (1) oraz M. K. zamieszkali w tym lokalu. W międzyczasie urodziło się im dwoje dzieci. Rodzina mieszkała bez przeszkód. Nie było żadnych zastrzeżeń czy pretensji ze strony wynajmujących, czy też pozostałych lokatorów. Klatka schodowa prowadząca do mieszkania zajmowanego przez J. K. (1) nr 5 nie była nadmiernie przez nich zastawiona. Znajdowała się tam stara maszyna do szycia składana w szafkę. Na niej stał kwiat. W późniejszym czasie zostawiono wózki dziecięce i czasem rower. Zdarzało się wówczas, że dochodziło do zapychania kanalizacji. Lokatorzy we własnym zakresie dokonywali konserwacji w mieszkaniach. Nie było sytuacji konfliktowych czy sporów. Sytuacja zmieniła się w 2022 r. kiedy to pomiędzy stronami umowy zaczęły powstawać sytuacje konfliktowe na różnych podłożach. Jednym z pierwszych był wypadek tj. upadek J. K. (1) na schodach i jej roszczenia skierowane przeciwko towarzystwu ubezpieczeń z którym wynajmujący zawarli umowę ubezpieczenia.

(dowód: wypowiedzenia czynszu k. 20 – 21, fotografie k. 68 -123, wyjaśnienia informacyjne pozwanej J. K. (1) k.328v – 330, wyjaśnienia informacyjne pozwanego M. K. k.330v – 330, zeznania świadków: S. G. k 331 v – 332, A. K. (2) k. 333 -334, A. K. (3) k.332 v – 333, G. C. k. 422, B. S. k. 422 v)

Zamieszkując w przedmiotowym lokalu najemcy posiadali koty. Wynajmujący nie sprzeciwiali się ich trzymaniu w lokalu. Zwierzęta nie sprawiały problemów. Jednakże w okresie remontu elewacji budynku w drugiej połowie 2023r. i związaną w tym koniecznością rozstawienia rusztowań, koty przez otwarte okno wchodziły do mieszkania najemców po rusztowaniu, po ich demontażu zwierzęta brudziły elewację budynku. Po stwierdzeniu powyższego strony umowy rozmawiały o problemie, co de facto doprowadziło pogłębiania konfliktu. J. K. (2) proponowała porozumienie w tym zakresie do którego ostatecznie nie doszło i zakończyło się wyminą zdań. Wyjmujący w dniu 12 października 2023r. zawiadomili najemców, iż jako właściciele kotów są odpowiedzialni za ich zachowanie i szkody. Precyzując szkodę wskazali, iż koty pozostawiły ślady brudnych łapek na elewacji, co wygląda nieestetycznie i po pewnym czasie może ona ulec uszkodzeniu. Wskazali, iż codzienne mycie elewacji może doprowadzić do wytarcia struktury. Ostatecznie zabrudzenia zostały usunięte, zaś najemcy pozbyli się zwierząt oddając je A. K. (2).

(dowód: pisma k. 33, wyjaśnienia informacyjne powódki I. P. k 327, powoda M. T. k. 327v -328, zeznania świadków A. K. (2) k. 333 -334, A. K. (3) k.332 v - 333 , K. P. k 420, A. T. (1) k 421, zdjęcia na płycie CD k. 230, fotografie k. 68 -123)

Nieporozumienia pomiędzy stronami umowy narastały. Wynajmujący zarzucali najemcom zbyt częste i nieprawidłowe wietrzenie, pozostawianie pojemników z żywnością na parapecie, zapychanie kanalizacji mokrymi chusteczkami, zastawienie korytarza. Nieporozumienia dotyczyły też formy i wysokości rozliczeń - nie akceptowali, iż wpłaty następowały z rachunku bankowego M. K. oraz nie dopłacano końcówek kwot – tj. groszy. Najemcy nie korzystali z części budynku przeznczonych do wspólnego korzystania w sposób uciążliwy dla lokatorów zajmujących lokal nr (...), z którymi dzielili klatkę schodową. J. K. (1) oraz M. K. nie zastawili korytarza tudzież klatki schodowej w sposób uniemożliwiający korzystnie z niego lokatorom zajmującym mieszkanie nr (...), początkowo zajmowanego przez S. G., później zaś od listopada 2022r. przez D. T.. W przypadku nieprozumień zostały one na bieżąco wyjaśnione, w szczególności ustalono z D. T. zakres korzystania ze wspólnego korytarza. Śmieci wynoszone na bieżąco. Czasem wystawione były poza mieszkanie, jakże nie były tam składowane, nie zalegały. Wystawiano je na krótki okres przed wyrzuceniem. Mieszkanie było wietrzone stosownie do potrzeb. Sporadycznie też w okresie zimowym w przypadku nagromadzenia żywności była ona wystawiona na parapet. Żywność była szczelnie zamknięta i zabezpieczona. Nie zdarzyło się sytuacja by żywność pobrudziła ścianę, czy nastąpił jakiś wyciek. W nieruchomości na przestrzeni lat dochodziło do zapychania studzienek kanalizacyjnych.

(dowód: wyjaśnienia informacyjne pozwanej J. K. (1) k.328v – 330, wyjaśnienia informacyjne pozwanego M. K. k.330v – 330, zeznania świadków: S. G. k 331 v – 332, A. K. (2) k. 333 -334, A. K. (3) k.332 v – 333, G. C. k. 422, B. S. k. 422 v)

Pismem z dnia 14 listopada 2022r. wynajmujący poinformowali najemców, iż 1 grudnia 2022r. będą naliczać dodatkowe opłaty za pomieszczenia tj. korytarz w kwocie 40 zł oraz pomieszczenie gospodarcze w kwocie 100 zł. Poinformowano, że korytarz powinien być użytkowany przez dwie rodziny i nie mogą korytarza zastawić swoimi rzeczami. Poinformowano, iż śmieci w tym pampersy nie mogą być pozostawione w korytarzu i na schodach wejściowych do mieszkań, a należy wyrzucać do pojemników. Przypomniano, iż wietrzenie mieszkania zimą przy włączonym ogrzewaniu powinno odbywać się regularnie, a nie pozostawieniu okien otwartych godzinami, co prowadzi do utraty ciepła. Przypominano również, iż otwieranie poziomo górnych okien służy tylko do ich umycia, a nie do wietrzenia, co jest powodem ich wypaczenia pod własnym ciężarem. W odpowiedzi na powyższe pismo najemcy nie zgadzając się na naliczenia dodatkowych opłat, wskazali na konieczność wypowiedzenia umowy w tym zakresie. Wnieśli o rozliczanie kosztów oświetlenia korytarza poprzez obciążenie wszystkich lokatorów oraz zwrot kosztów montażu lampy wraz z czujnikiem ruchu w kwocie 250 zł. Domagali się również przedstawienia oryginał rachunków opłat eksploatacyjnych. W kolejnym piśmie tj. z dnia 16.01.2023r. wynajmujący szeroko przedstawiając własne stanowisko zobowiązali najemców do zwrotu zajmowanego przez nich pomieszczenia gospodarczego, którego umowa najmu nie obejmowała.

(dowód: pisma k. 25, 26, k. 27, wyjaśnienia informacyjne powódki I. P. k 327, powoda M. T. k. 327v -328)

Pismem z dnia 29 października 2022r. I. P. oraz M. T. powołując się na art. 673 kc oraz art. 11 ust 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, wypowiedzieli umowę najmu z dnia 19 listopada 2015r. z zachowaniem 3 – letniego okresu wypowiedzenia. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano, iż jeden z współwłaścicieli tj. I. P. zamierza zamieszkać bliżej swoich dzieci córki i syna oraz wnuków, zamieszkałych w tejże nieruchomości.

(dowód: wypowiedzenia umowy najmu k. 22)

W kolejnym piśmie z dnia 09 lutego 2023r. wynajmujący ponownie zarzucali najemcom nieprawidłowe wietrzenie mieszkania poprzez zbyt długie otwarcie okien. Podnosili, iż nie powinni otwierać górnego okna, które winno być otwierana wyłącznie do umycia. Przypomniano również najemcom, iż nie powinni trzymać słoików na parapecie, przypomniano o koniczności uporządkowania wspólnego korytarza, który winien służyć dwóm rodzinom. Przypomniano o konieczności regulowania opłat na bieżąco oraz naliczaniu odsetek w przypadku nieterminowego ich naliczania. Pouczono by do kanalizacji nie wrzucać mokrych chusteczek, ręczników papierowych i innych rzeczy. Wskazano, iż w przeciągu ostatnich trzech miesięcy kanalizacja została zapchana dwukrotnie i był wzywany specjalistyczni sprzęt, co generowało koszty. Poinformowano, iż następnym razem zostaną obciążani kosztami w kwocie 300 zł.

(dowód: pismo k. 30 – 31)

Pismem z dnia 27 marca 2023r. M. T. oraz I. P. powołując się na treść art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzieli J. K. (1) oraz osobom z nią zamieszkującym tj. M. K., snowi A. i córce Z., umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym tj. od dnia 1 kwietnia 2023r. Uzasadniając wypowiedzenie wskazali, iż są bardzo uciążliwymi lokatorami, nie wywiązują się ze swoich obowiązków, nie potrafią zaakceptować ich zasad i podporządkować się tym zasadom. Dopuszczają się degradacji ich obiektu i świadomie go zawilgacają, celowo pogarszają właściwości użytkowe budynku. Wskazali, iż kilkukrotnie upominali ich jak należy wietrzyć mieszkanie, zaś przez ich nieodpowiedzialność, przy długo otwartych oknach dochodzi do nadmiernego zużycia energii cieplnej. W ten sposób narażają wszystkich lokatorów na wysokie rachunki za ogrzewanie. Wskazali, iż skrzydło okna służy tylko do umycia, pomimo ich upomnień często otwierają okna i pozostawiają długo otwarte. Nadto podnieśli, iż korytarz wspólny, który powinien być użytkowany przez dwie rodziny, został przez najemców zastawiony rzeczami. Lokatorzy którzy mieszkają naprzeciwko powinni mieć swobodne przejście oraz możliwość korzystania z niego. Powinien być uporządkowany, a pomimo wielu upomnień – nie jest. W dalszej kolejności wskazali, iż zabronili trzymania słoików z żywnością na parapecie zewnętrznym okiennym, ponieważ parapety są ceramiczne i łatwo je uszkodzić, co nie zostało wzięte pod uwagę. Wynajmujący zarzucili, iż najemy sami ustają za którą część rachunku płacą, a za co nie, nie biorąc pod uwagę, iż to oni ponoszą koszty w związku z narzuconymi terminami zapłaty za rachunki. Opłaty za wynajem powinny być dokonane przez J. K. (1), a nie z konta M. K., ponieważ w związku z jego agresją słowną nie chcą mieć z nim do czynienia. Nadto w piśmie wypowiadającym umowę najmu wskazano na uciążliwości związane z systematycznym zapychaniem kanalizacji sanitarnej oraz że najemcy mówią o ich nieuczciwości. Złożyli fałszywe oskarżenie do prokuratury oraz za ich niedbalstwo doznała uszczerbku żądając zadośćuczynienia w kwocie 15.000,00 zł

(dowód: wypowiedzenie z potwierdzeniem odbioru k. 34 – 37)

W odpowiedzi na powyższe wypowiedzenie J. K. (1) oraz M. K. wskazali, iż nie zgładzają się z zrzutami. Podali, iż nie są uciążliwymi sąsiadami. Wietrzenie mieszkania wykonują prawidłowo i jest to związane z wilgocią panującą w budynku oraz późnym włączaniem ogrzewania. Brak podliczników powoduje, iż wyliczenia nie mają podstawy. Kanalizacja jest wspólna i nie tylko oni z niej korzystają. Korytarz jest użytkowany przez dwie rodziny.

(dowód: pismo k. 58)

Konflikt nasilał się pomiędzy stronami najmu. Najemcy w dniu 04 kwietnia 2023r. złożyli do Nadzoru Budowlanego w S. pismo z prośba o kontrolę zajmowanego przez nich budynku. Wskazując na szereg istniejących w ich przekonaniu nieprawidłowości oraz zaniechania wynajmujących. Wnieśli o przeprowadzenie kontroli w nieruchomości oraz wyciągnięcie konsekwencji. Dochodziło między nimi do kłótni, przy czym na tle ich konfliktu miały miejsce miała miejsce interwencje oraz toczyły się postępowania

(dowód: pismo k. 23-24, akta Ds. 1826.2023, informacje k. 370 – 376, k. 430 – 432 )

Sąd zważył co następuje:

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów w szczególności o treść umowy najmu wraz z aneksami, pisemnych upomnień, wypowiedzenia umowy, których autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana, a także w oparciu o zeznania przesłuchanych na rozprawie świadków, jak również wyjaśnienia informacyjne stron.

Powodowie żądali eksmisji J. K. (1), M. K., A. K. (1) oraz Z. K. z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Podstawę materialnoprawną żądania stanowił przepis art. 222 § 1 kc, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 19 listopada 2015 r. wraz z aneksami nr (...), ostatecznie - na czas nieokreślony. Treść § 3 – 6 tej umowy odsyłały w kwestii uprawnień i obowiązków stron, jednakże nie regululowały sposobu rozwiązania umowy. Obecnie obowiązującą ustawą w tej materii jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej cyt. jako ustawa), do której zresztą strona powodowa odwoływała się w pismach przedprocesowych kierowanych do pozwanej.

Wedle przepisu art. 11 ust. 1 ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wskazanie w wypowiedzeniu jego przyczyny ma ułatwić obronę przed eksmisją, gdyż wskazuje lokatorowi zarzuty, przed jakimi będzie się bronić. Enigmatyczne wskazanie tych przyczyn lub powołanie w wypowiedzeniu tylko artykułu ustawy nie spełnia wymagania skutecznego wypowiedzenia. Trzeba bowiem choćby skrótowo opisać zachowanie lokatora, które uzasadnia wypowiedzenie (por. A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 56). Z kolei przepis art. 11 ust 2 pkt 1 ustawy na który powołano się w wypowiedzeniu, przewiduje uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu nie później niż na miesiąc naprzód, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Przepis ten, jak wynika z literalnej jego wykładni, wymaga zatem dokonania przez wynajmującego określonych czynności uprzednich względem samego wypowiedzenia umowy, a mianowicie pisemnego upomnienia lokatora do zaprzestania wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

Zasadniczą przyczyną oddalenia powództwa wobec pozwanych było niedochowanie przez stronę powodową wymogów skutecznego wypowiedzenia umowy, a konkretniej – wadliwości pisemnych upomnień oraz rodzaju zarzutów w nich sformowanych. Z treści pism kierowanych do pozwanej wynikało, iż wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu miało nastąpić poprzez:

1.  niedopilnowanie zwierząt, co powodowało zniszczenia – zabrudzenia – elewacji budynku (pismo z dnia 12 października 2022r.)

2.  nieprawidłowe wietrzenie, pozostawianie śmieci przed lokalem, zastawianiu korytarza w sposób utrudniający korzystanie z niego przez innych lokatorów (pismo z dnia 14 listopada 2022r.)

3.  nieprawidłowe wietrzenie (pismo z dnia 16 stycznia 2023r.)

4.  wrzucanie mokrych chusteczek do kanalizacji, pozostawianie jedzenia w pojemnikach na parapecie, nieprawidłowe wietrzenie, zastawienie korytarza (pismo z dnia 09 lutego 2023r.)

Przechodząc kolejno do rozważenia powyższych zarzutów sformułowanych przez stronę powodową w kierunku pozwanej należy wskazać, iż do pierwszego – w ocenie Sądu najbardziej istotnego zarzutu – pozwani po wezwaniu ich przez powodów zastosowali się. Bezspornie zwierzęta stanowiące własność pozwanej swoim zachowaniem czyniły szkody. Powyższe w niniejszym postepowaniu w zasadzie pozostało bezsporne. Pozwana J. K. (1) przyznała, iż koty faktycznie pobrudziły elewację. Powyższe wynikało również ze zdjęć oraz zeznań świadków A. K. (2), A. K. (3), G. C., M. P. (1), K. P., A. T. (2). Strony podjęły nawet rozmowy jak sytuację rozwiązać, tym niemniej z uwagi na konflikt, nie doszły one do porozumienia. Ostatecznie J. K. (1) zwierzęta oddała A. K. (2). W tej sytuacji uznać należy, iż zastosowała się w tym zakresie do pisemnego upomnienia. Dodać należy, iż fakt czy strony rozliczyły się w związku z powstałymi szkodami nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie o eksmisję. Jest to bowiem roszczenie finansowe i nie wpływu na ocenę czy pozwanym przysługuje prawo do zajmowania lokalu, czy też uprawnienie to utracili.

Jak chodzi o kolejny z podnoszonych zarzutów – tj. nieprawidłowego wietrzenia, to w ocenie Sądu nie sposób uznać, iż czynność ta stanowi jedną z przesłanek określonych w art. 11 ust 2 pkt 1 ustawy. Wskazać należy, iż wietrzenie w celu wymiany powietrza jest konieczne w każdym lokalu. Jest zwykłą czynność eksploatacyjną i nie mogło zostać uznane przez Sąd za jedną z okoliczności mogących stanowić podstawę wypowiedzenia. Fakt wietrzenia tj. otwierania okien przez pozwanych bezopornie został przez powodów wykazany. Wynika z przedłożonych fotografii jak i zeznań niemal wszystkich przesłuchanych w sprawie świadków. Tym niemniej wierzenie jest nie tyle prawem, co wręcz obowiązkiem osób zajmujących lokal mieszkalny. Nie jest rzeczą Sądu ustalenie jaka temperatura w lokalu jest odpowiednia, jak długo winny być okna otwarte i czy grzejniki winny być w tym czasie zakręcone. Intensywność wietrzenia zależy od ilości osób zamieszkałych, podejmowanych w lokalu czynności (tj. gotowanie, kąpiele) czy też indywidulanej potrzeby lokatora odnośnie temperatury w pomieszczeniach. Z pewnością natomiast właściciel lokalu podejmując decyzję o jego wynajmie, winien zadbać o stworzenie warunków do właściwego i rzetelnego rozliczenia najmu, a w szczególności opłat eksploatacyjnych. Nie jest również rzeczą Sądu rozstrzyganie, czy opłacalne jest zamontowanie podzielników i ponoszenie kosztów ich rozliczania. Z pewnością jednak powodowie winni zadbać by koszty którymi są obciążani lokatorzy, dotyczyły tegoż lokalu. W przypadku nadmiernego wyziębiania, lokatorzy czynią to na własny koszt i własne ryzyko. Nie możliwe jest ustalenie sztywnych reguł jak często i przez jaki okres należy wietrzyć mieszkanie poprzez otwarcie okien. Doświadczenie życiowe wskazuje jednak, iż czteroosobowa rodzina z małymi, nie odpieluchowanimi dziećmi, zajmująca lokal o powierzchni 42m ², ma zwieszone potrzeby w tym zakresie. Niezależnie od powyższego, jak już wskazano, brak jest obiektywnego miernika, jak często należy wietrzyć lokal, a zatem nie sposób z tego powodu uczynić zarzutu pozwanym. Okoliczność ta nie mogła zatem zostać przez Sąd uznana jako naruszenie obowiązków lokatorów.

Jak chodzi o pozostałe zarzuty wskazane w piśmie z dnia 14 listopada 2022r. tj. pozostawianie śmieci przed lokalem oraz zastawianiu korytarza w sposób utrudniający korzystanie z niego przez innych lokatorów, to nie znalazły one potwierdzenia w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Szczególne w ocenie Sądu w tym zakresie miały znaczenie zeznania osób zamieszkałych w lokalu nr (...), z którym pozwani dzielą korytarz. Świadek S. G., który wprowadził się do mieszkania nr (...) w podobnym czasie co J. K. (1) podał, iż korytarz nie była nadmiernie zastawiany, zaś pozwana nie była uciążliwym lokatorem. Podał, iż na korytarzu stał nieduży mebel, a na nim kwiatek. Aktualnie zajmująca ten lokal D. T. również podała, iż pozwani nie są uciążliwi. Przyznała, iż był chwilowy problem z zastawianiem przedsionka, jednakże podzielili się miejscem i nie było później problemów. Owszem powodowie oraz świadek K. P. wskazywali, iż korytarz był zastawiony, tym niemniej klatka nie służy świadkom do komunikacji do ich miejsca zamieszkania. K. P. była tam dwa razy, I. P. nie zamieszkuje w przedmiotowej nieruchomości, zaś M. T. ma oddzielne wejście. Poza tym powodowie podwali, iż nie chodzą pozwanych. Na klatce schodowej, poza szafką, pozostawiono rzeczy codziennego użytku tj. wózki czy rower. Taka praktyka jest dość powszechna. Nie sposób zatem uznać, iż uniemożliwia to korzystanie innym lokatorom. Analogicznie śmieci – jeśli były wystawione, to były wynoszone w tym samym dniu. Zeznania świadków Sąd uznał za wiarygodne, nie znajdując podstaw by je kwestować. Jak chodzi o kwestie pozostawiania śmieci to zauważyć należy, iż takowych nie zaobserwował również zgłoszony przez stronę powodową świadek M. P. (2). Owszem z przedłożonych na dowód powyższej okoliczności fotografiach wynika, iż przed lokalem znajduje się czasami worek. Zauważyć jednak należy, iż jest to jeden worek. Brak jest dowodów by śmieci zlegały, by pozostawiono ich duże ilości. Dlatego też wskazanie przez stronę pozwaną, iż śmieci były wystawione na krótki okres i niedługo potem wyniesione, uznać należy za prawdziwe.

Kolejnymi zarzutami kierowanymi do strony pozwanej było wrzucanie nieodpowiednich rzeczy do kanalizacji tj. mokre chusteczki kanalizacji oraz pozostawianie jedzenia w pojemnikach na parapecie. Przede wszystkim nie sposób stwierdzić by przedmioty które kanalizację zapychały pochodziły od pozwanych. Po wtóre sytuacje takie miały miejsce znacznie wcześniej i nikt z tego powodu zrzutu nikomu wcześniej nie czynił. Okoliczność tą potwierdził świadek S. G., który wynajmował lokal nr (...) i wyprowadził się z rzeczonej nieruchomości przed powstaniem konfliktu. Jego zeznania w ocenie Sądu były o tyle istotne, iż zamieszkiwał on przez kilka lat w tejże nieruchomości, nie jest spokrewniony ze stronami i aktualnie zamieszkuje w innym miejscu. Dlatego też nie był zainteresowany by spór został rozstrzygnięty na korzyść którejkolwiek ze stron. Świadek podał, iż w okresie jego zamieszkiwania (2019 – 2022) dochodziło do zapychania kanalizacji ale nie było do nikogo pretensji. Z informacji udzielonej przez (...) w S., jak również powodów wynika, iż za usługę samochodem specjalistycznym została wystawiona jedna faktura. Z tej też przyczyny Sąd uznał, iż powyższe nie może stanowić postawy do wypowiedzenia umowy najmu. Wskazać należy, iż nawet w przypadku przeciwnej oceny tj. możliwości przypisania winy pozwanym za zapachnie kanalizacji, to okoliczność taka nie mogłaby stanowić podstawy wypowiedzenia, a jedynie obciążania ich kosztami przywrócenia drożności rur – co zresztą powodowie sami wskazali w piśmie z dnia 09 lutego 2023r. (k. 30 – 31)

Analogicznie również wystawienie pojemników z żywnością na parapecie nie sposób uznać za zachowanie wykraczające w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu oraz, że zachowanie takie ma cechy uciążliwości dla innych osób. Nie sposób odmówić słuszności powodom, iż ich sprzeciw na dokonywanie powyższych czynności – z chęci zachowania dobrych relacji sąsiedzkich – winien zostać przez pozwanych uwzględniony. Ich obawy o zabrudzenie elewacji na skutek pęknięcia pojemnika, czy też porysowania parapetu, nie są pozbawione racji. Tym niemniej okoliczność ta nie mogła stanowić postawy do wypowiedzenia umowy w trybie art. 11 ust 1 ustawy. Czynności tych nie sposób uznać, że przybrało to cechy uporczywego lub rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu.

Niewątpliwie strony są skonfliktowane. Konflikt ten opiewa swym zakresem również pozostałych członków rodziny. Pomiędzy storami toczyły się postępowania oraz były interwencje (vide akta Ds. 1826.2023, informacje k. 370 – 376, k. 430 – 432). Z tego powodu należało bardzo ostrożnie podejść do ich wyjaśnień stron złożonych w sprawie. Zeznania przesłuchanych w charakterze świadków członków rodziny powodów w istocie rzeczy niewiele wniosły do sprawy. Pomijając ich teatralny charakter, analiza wskazuje, iż nie byli oni świadkami zachowań mogących świadczyć o rażącym naruszeniu przez pozwanych praw lokatorów. Potwierdzili incydenty o których mowa była we wcześniejszej części uzasadnienia tj. wystawianych słoików, wietrzenia lokalu, rzeczy pozostawionych na korytarzu, kłótni, kierowania zawiadomień do instytucji. Ich zeznania głównie wskazywały na konflikt. Przy czym obawa, strach przed pozwanymi (która nota bene udzieliła się pełnomocnikowi powodów – vide protokół rozprawy z dnia 18.12.2023r.) nie do końca była przekonywująca. Skoro bowiem postawa pozwanych wzbudzała tak duży strach, obawę w rodzinie, to niezrozumiałym jest sytuacja dla której powodowie zapraszali pozwanych do swego omieszkania by im okazać rachunki (nawet w trakcie rozprawy). Nie chcieli przesłać zdjęć rachunków, tyko okazać do wglądu w ich mieszkaniu. Nie zapraszaliby ich do siebie gdyby faktycznie się ich obawiali. Zeznania K. P. oraz A. T. (1) oraz wyjaśnienia stron, którym nie można całkowicie odmówić prawdziwości, nacechowane są jednak w pewnym stopniu subiektywnym, negatywnym nastawieniem wobec siebie stron. Warunkiem uznania, że zachodzą przesłanki do rozwiązania umowy najmu lokalu było ustalenie, iż pozwani wykraczają w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu oraz, że zachowanie takie ma cechy uciążliwości dla innych osób. Takich zaś ustaleń w sprawie Sąd nie poczynił.

Postępowanie dowodowe, jakkolwiek dowiodło, że osoby korzystające z lokalu zajmowanego, swoim zachowaniem nie sprzyjają utrzymaniu dobrych relacji (kłótnie, złośliwości, wystawienia pożywienia na parapet, pomówienia) to zachowań tych nie sposób uznać jako wykraczających w sposób rażący przeciwko regułom prawidłowego używania lokalu będącego przedmiotem najmu oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku. Nawet jeśli więc stosunki te odbiegają daleko od poprawnych, nie jest to wystarczający powód do rozwiązania umowy najmu i orzeczenia eksmisji pozwanych w oparciu o powołany wyżej art. 11 ust. 2 ustawy. W konsekwencji tych rozważań nie można przyjąć, by stopień nasilenia złej woli pozwanych w ich zachowaniu miał postać rażącą i to w sensie obiektywnym.

Wskazać należy, iż rozpoznając niniejszą sprawę Sąd przeprowadził szerokie postępowanie dowodowe, wysłuchując strony i świadków na dodatkowe okoliczności, które nie były ściśle związane z przedmiotem sporu. Zostało to uczynione by strony mogły się porozumieć i wypracować wspólne stanowisko. W tym też m. in. celu, na wniosek stron zamknięta rozprawa została otwarta na nonowo. Sąd uczynił to mając na uwadze fakt, iż strony zamieszkują obok siebie, wcześniej pozostawały w dobrych relacjach, złożoność konfliktu i istniejących sporów, wskazywała, iż wysuwają w swoim kierunku różne roszczenia. Ewentualna ugoda w niniejszym postepowaniu pozwoliłaby na definitywne i kompleksowe zakończenie konfliktu. Trudno uznać aby dalsze pobliskie zamieszkiwanie było sytuacją komfortową. Dlatego też zakończenie konfliktu i porozumienie było niezwykle pożądane, do czego Sąd nakłaniał toku postepowania i na co, jak się zdawało strony przychylnie się zapatrywały. Jednak jak wynika z pism strony powodowej, chęć pozwanych była iluzoryczna. Pomimo otwarcia rozprawy i wyznaczenia przez Sąd ponad miesięcznego terminu, pozwani wskazali powodom tylko jeden możliwy termin spotkania, który powodom nie odpowiadał. Pełnomocnik obecny na rozprawie w dniu 7 lutego 2024r. nie potrafił wskazać czy pozwani wskazali też inny termin. Zachowanie takie jawi się jako pozorujące chęć porozumienia, prowadzące do przedłużenia postepowania i zdecydowanie negatywnego odbioru. Powyższe w ocenie Sądu jak również pozostałe negatywne zachowywania, przemawiały w ocenie Sądu za odstąpieniem od orzeczenia o kosztach procesu na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu określonej w art. 98 kpc. Z tej przyczyny Sąd na zasadzie art. 102 kpc odstąpił od obciążania strony powodowej kosztami procesu należnymi stronie pozwanej.

Końcowo należy Sąd pominął wnioski o przeprowadzenie oględzin lokalu, przesłuchania w charakterze świadków pracowników (...) w S. udrożniających studzienkę kanalizacyjną, w zakresie zobowiązania stron do przedłożenia dokumentacji związanej z przyłączeniem nieruchomości do miejskiej sieci ciepłowniczej, projektu kanalizacji, rozliczenia rachunków najemców, danych technicznych ogrzewania podłogowego zainstalowanego w lokalu powoda M. T., jak również dowód z przesłuchania stron. Dowody te powołane zostały na okoliczności pozostające poza sporem lub nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy albo dostatecznie wyjaśnione za pomocą pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodów (art. 235 ² kpc). Należy też podkreślić, iż ustawodawca w art. 299 kpc postanowił, że dopiero jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, Sąd dla wyjaśnienia tych faktów może dopuścić dowód z przesłuchania stron. Możliwość dopuszczenia dowodu z przesłuchania stron została tym samym pozostawiona uznaniu sądu, który przy podjęciu decyzji co do potrzeby przeprowadzenia tego dowodu powinien kierować się wskazaniami zawartymi w przytoczonym wyżej przepisie, a mianowicie powinien go dopuścić w sytuacji, gdy pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia pomimo wyczerpania środków dowodowych lub w ich braku. W badanym przypadku nie miała jednak miejsca sytuacja niewyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, gdyż strony podjęły adekwatną do podstawy faktycznej żądania inicjatywę dowodową. Ilość zebranych i przeprowadzonych dowodów powodowała braku podstaw do uwzględnienia wniosku o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron.

Końcowo należy wskazać, iż jakkolwiek Sąd przeprowadził częściowo dowody dotyczycące wykonania remontu wynajmowano przez pozwanych lokalu, tym niemniej na wydanie rozstrzygnięcia nie miały one wypływu. Zostały one przeprowadzone w celu doprowadzenia do porozumienia stron, zakończenia wielowątkowego konfliktu, co wyeliminowałoby również dalsze ewentualne postępowania z udziałem stron. Ostatecznie do porozumienia nie doszło. Dowody te nie stały się podstawą wydanego przez Sąd rozstrzygnięcia albowiem w pismach upominających najemców, powodowie nie zarzucali im że dokonują remontów niezgodnie z umową, nie wyzwali ich do zaprzestania prac remontowych. Okoliczność ta nie była także podstawą wypowiedzenia.

Mając na uwadze wszystko powyższe orzeczono jak w wyroku z dnia 7 lutego 2024r.

Sędzia Małgorzata Malinowska